In 10 Minuten:

Alles Wichtige über die Investition in betreute Wohnungen und Pflegeappartements

Die Zeiten für Immobilienanleger könnten kaum besser sein: Niedrige Zinsen, staatliche Förderung und faire Kaufpreise erleichtern den Immobilienkauf und schaffen solide Sachwerte. Das macht die Vorsorgeimmobilie zu einer der sichersten Kapitalanlagen.

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

// zusammengefasst

Was ist eine Pflegeimmobilie?

Auf dem Immobilienmarkt hat sich eine neue Anlageform aufgetan: Pflegeimmobilien. Dies sind Appartements, die sich in Alters- und Pflegeheimen befinden. Während komplette Pflegeeinrichtungen meist von professionellen Investoren wie Fonds, Banken oder Versicherungen gekauft wurden, werden sie heute aufgrund der hohen Nachfrage immer häufiger in einzelne Appartements aufgeteilt und an Privatanleger veräußert.

 

Diese Appartements können ähnlich wie eine Eigentumswohnung erworben werden. Der Mietvertrag besteht jedoch nicht mit dem Einwohner des Zimmers, sondern mit dem Betreiber der Einrichtung. Meist handelt es sich um langfristige Mietverträge mit einer Dauer von 20-30 Jahren. Es ist also egal, ob das eigene Appartement belegt ist oder eine Zeit lang leer steht. Die Miete wird zuverlässig vom Pflegeheimbetreiber gezahlt. Der Betreiber kümmert sich um den gesamten Mieterkontakt und übernimmt die komplette Verwaltung sowie die Instandhaltungsarbeiten, so dass für den Investor deutlich weniger Verwaltungsaufwand entsteht als bei einer vermieteten Eigentumswohnung.

Bei Pflegeimmobilien handelt es sich (mit einigen wenigen Ausnahmen) zudem um staatlich geförderte Sozialimmobilien mit renditestarker Kapitalanlage, deren Mieten aufgrund der gesetzlichen Regelungen bis zu 100% durch staatliche Kostenträger (Pflegeversicherung oder Sozialhilfeträger) refinanziert werden. Zudem profitiert man von staatlich geförderten, sehr günstigen Zinskonditionen bei der Finanzierung.

Dabei profitiert der Investor von inflationsgeschützten, regelmäßigen und sicheren Mieteinnahmen in Höhe von zwischen 3-5%, zuzüglich Wertsteigerungen des Objekts. Zudem gibt es Vorzüge im Belegungsrecht. Eigentümer von Appartements im Seniorenheim können später im Alter selbst darin wohnen.

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Zahlung der Miete

​​Die einzelnen Eigentümer erhalten gemäß Vereinbarung die monatliche Miete ausgezahlt.

Die Wohnungseigentümergemeinschaft tritt als neuer Eigentümer der Immobilie gem. §566 BGB in den Mietvertrag ein

Eintritt in den Mietvertrag

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Die Immobilie wird aufgeteilt und die einzelnen Einheiten werden an Investoren veräußert. Die Investoren werden Teil der Wohneigentümergemeinschaft (WEG)

Verkauf an Investoren

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Nach der Errichtung schließt der Projektentwickler einen langfristigen Mietvertrag mit dem Betreiber für die gesamte Immobilie.

Projektierung und Errichtung

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// Funktionsweise

Wie funktioniert das Konzept Pflegeimmobilie?

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// unsere Pflegeprojekte

Aktuelle Projekte


Spezialisierung ist unsere Stärke.

Wir fokussieren uns nur auf die lukrativsten Projekte.

Demografische Entwicklung: Deutschlands Bevölkerung wird immer älter

▬■▬ Anzahl der über 85-jährigen in Deutschland

▬■▬ Anzahl der 30 bis 60-jährigen in Deutschland

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Grundsätzlich sind die Aussichten für Pflegeimmobilien hervorragend. Experten sind sich weitgehend einig: Pflegeimmobilien gelten als starker Wachstumsmarkt. Denn aufgrund der demografischen Entwicklung und steigender Lebenserwartung, steigt auch der Bedarf an Pflege­einrichtungen stetig.

 

Insbesondere in den Jahren 2020-2060 wird ein enormer Nachfrageschub erwartet, da dann die geburtenstarke Generation der „Baby Boomer“ ins Rentenalter eintritt. Verschiedene Studien prognostizieren deswegen einen enormen Bedarf und Investitionssummen in Bereich zwischen 50 bis 75 Milliarden Euro.

 

Da öffentliche Träger nicht annähernd über diese finanziellen Mittel verfügen, ist bereits jetzt eine starke Verschiebung auf dem Pflegemarkt zu sehen. Die Zahl der öffentlich-rechtlichen Pflegeplätze steigt nur minimal, während die Anzahl privat betriebener Pflegeplätze sich seit der Jahrtausendwende nahezu verdoppelt hat. 2018 wurden rund 42 % der deutschen Pflegeheime von privaten Trägern betrieben. Diese Entwicklung hat dazu beigetragen, dass der Markt sich geöffnet hat und zunehmend mehr Pflegeappartements als Kapitalanlage von Privatinvestoren gekauft werden.

 

Hinzu kommt, dass viele alte Seniorenheime und Pflegeimmobilien modernen, gesetzlich vorgeschriebenen Standards beispielsweise hinsichtlich Brandschutz, Personenschutz, Barrierefreiheit nicht mehr entsprechen. 

Es muss also für Modernisierung und neue Pflegeimmobilien gesorgt werden, die allerdings viele der gemeinnützigen Betreiber nicht aus eigener Kraft finanzieren können. Bei den Gemeinden besteht oft auch nicht das geeignete Know-How und die Bereitschaft, Markt- und Standortanalysen durchzuführen, um den längerfristigen Pflegebedarf zu ermitteln.

 

Aus diesen Gründen hat sich in jüngster Vergangenheit ein Markt an professionellen, privaten Pflegeheimanbietern entwickelt. Die Anbieter sind Bauträger und Projektgesellschaften, die zusammen mit Betreibern modernste Pflegeeinrichtungen konzipieren und den Bau neuer Pflegeimmobilien realisieren. Diese werden nach Fertigstellung von den Betreibern der Seniorenresidenzen auf mindestens 20, manchmal sogar 30 Jahre angemietet. Die finanziellen Mittel stellen Fonds, Banken, Versicherungs- und Investmentgesellschaften und private Investoren.

// Marktsituation

Aktuelle Marktsituation von Pflegeimmobilien

Quelle: Statistisches Bundesamt, 2019

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Anzahl der Pflegebedürftigen und über 80-jährigen in Deutschland

▬■▬ Anzahl der Pflegebedürftigen in Deutschland

▬■▬ Anzahl der über 80-jährigen in Deutschland

Obwohl der demografische Wandel sich im gesamten Bundesgebiet abspielt, wird es regionale Unterschiede in der Nachfrage nach zusätzliche Pflegeplätzen geben. Nach dem Pflegeheim-Atlas 2018 der Beratungsgesellschaft Wüest & Partner sind die Bundesländer Sachsen, Sachsen-Anhalt, Mecklenburg-Vorpommern und Thüringen bereits jetzt relativ gut mit Pflegeplätzen versorgt.

 

In vielen Regionen in Bayern, Baden-Württemberg, Nordrhein-Westfalen und Niedersachsen besteht währenddessen ein Zusatzbedarf von mehr als 20 % der vorhandenen Pflegeplätze.


Viel nachholen müssen auch die Millionenstädte wie Berlin, Hamburg, München und Köln. Dort müssen in den nächsten Jahren jeweils tausende Pflegeplätze entstehen, um die steigende Zahl an Senioren zu versorgen. Der absolute Spitzenreiter ist Berlin mit einem prognostizierten Zusatzbedarf von über 10.000 Plätzen bis 2030.

 

Detaillierte Prognosen zu Pflegeimmobilien wie diese unterliegen zwar einem steten Wandel, da mit der Zeit Pflegeimmobilien gebaut werden, um künftige Engpässe zu vermeiden. Dennoch bleibt festzuhalten, dass nach wie vor alle Bundesländer in naher Zukunft Kapazitäten benötigten, die sie zum jetzigen Zeitpunkt noch nicht vorweisen können. Somit wird weiterhin eine kontinuierliche Nachfrage bestehen und Pflegeimmobilien lassen sich zurecht als lukrativer Wachstumsmarkt für Großinvestoren und Privatanleger einstufen.

Zwar steigt das Alter der Senioren, die in ein Pflegeheim umziehen, (es lag 2015 bei durchschnittlich 80 Jahren gegenüber 65 Jahren Anfang der 1970er) aufgrund des über­proportionalen Anstiegs der älteren Bevölkerung gegenüber der jüngeren Generationen steigt der Bedarf an Pflegeheimen dennoch kontinuierlich. Dies wird sich in den nächsten 20 Jahren noch intensivieren, wenn die Generation der „Baby Boomer“ 70 Jahre und älter sein wird.

Nach einer Studie im Auftrag des Bundesministeriums für Wirtschaft und Energie wird es bis 2030 rund 3,5 Millionen Pflegebedürftige in Deutschland geben - ein Anstieg von über 30% im Vergleich zu heute. Laut dem „Pflegeheim-Atlas Deutschland 2018“  des Beratungsunternehmens Wüest Partner werden bis 2030 ca. 180.000 zusätzliche Pflegeplätze benötigt. Die Beratungsgesellschaft Accenture prognostiziert, dass in diesem Zeitraum sogar 371.000 zusätzliche Pflegeplätze geschaffen werden müssen. Dafür sind Investitionssummen von schätzungsweise 55 bis 90 Milliarden Euro nötig. Bis 2060 werden über 4,8 Millionen Plätze in Pflegeeinrichtungen benötigt, prognostizieren das Statistische Bundesamt und die Bertelsmann Stiftung.

// Prognose

Prognose zum künftigen Pflegeheimbedarf

Quelle: Statista, 2020

// Standort

Faktoren für die Standortauswahl

Vor der Errichtung eines Pflegezentrums wird eine aufwändige Standortanalyse erstellt, um den Erfolg des Heimes zu sichern. Nur wenn die Bevölkerungsstruktur und der lokale Pflegemarkt den wirtschaftlichen Betrieb des Heimes belegen, kann das Objekt gebaut werden. Neben Ihnen als Investor, haben vor allem der Betreiber, die Gemeinde und die Stadt ein wirtschaftliches Interesse am künftigen Erfolg der Einrichtung.

Die Standortauswahl richtet sich nach dem Bedarf der Region und wird von vielen Beteiligten mehrfach geprüft. Wichtige Faktoren für einen Standort sind: 

  • Die Nähe zu großen Einzugsgebieten (100 km Radius)
     

  • Eine gute Nachbarschaft
     

  • Eine facettenreiche Infrastruktur: Einkaufsmöglichkeiten, Ärzte, Apotheken
     

  • Begegnungszentren, Restaurants, etc.
     

  • Die Entfernung zu anderen Pflegeeinrichtungen
     

  • Bedarfsdeckungsgrad am Standort

  • Kaufpreis: Pflegeappartements werden direkt vom Bauträger und damit provisionsfrei erworben.

  • Bis zu 33.750€ Bonus vom Staat: Unsere angebotenen Pflegeimmobilien werden überwiegend als Energiesparhäuser erbaut und erfüllen den KfW Standard. Durch dieses Energie-Effizienz-Konzept haben Sie als Investor die Möglichkeit, ein zinsgünstiges und staatlich gefördertes KfW-Darlehen von bis zu 150.000,- € sowie zusätzlich bis zu 33.750,- € (KfW 40 Erneuerbare-Energien-Klasse) Tilgungszuschuss bzw. Investitionszuschuss zur freien Verwendung zu erhalten.

  • Grundbuch statt Fonds: Sie investieren nicht in Fonds, sondern in Ihre Immobilie. Somit erhalten Sie einen Grundbucheintrag mit Ihrem Eigentumsanteil. Sie können Ihr Appartement verkaufen, vererben oder verschenken. Die Entscheidungsgewalt über Ihr Kapital liegt jederzeit bei Ihnen und Ihre Geldanlage ist nicht anhängig von Entscheidungen anderer.

  • Langfristige und indexierte Mieteinnahmen: Die Vermietung durch den Eigentümer der Pflegeimmobilie erfolgt nicht an Privatpersonen, sondern an den Betreiber des Pflegeheims. Der Mietvertrag wird meist auf 20-30 Jahre mit einer Indexmiete (jährliche Mietanpassung) abgeschlossen. Damit trägt der Anleger kein Mietausfall­risiko, wenn sein Appartement vorübergehend leer steht.

  • Konjunkturelle Unabhängigkeit: Investitionen in Pflegeappartements sind aufgrund der heute schon in vielen Regionen bestehenden Unterdeckung an Pflegeimmobilien und des prognostizierten Wachstums des Pflegemarktes weitgehend konjunkturunabhängig.

  • Gewinnbringender Verkauf: Künftige Preissteigerungen von Pflegeimmobilien sind aufgrund der Marktbedingungen wahrscheinlich, sodass auch der gewinnbringende Verkauf voraussichtlich möglich ist.

  • Steuervorteile: Die Steuervorteile von Pflegeimmobilien entsprechen denen von anderen Wohnimmobilien. Abschreibungen auf das Objekt (zwei Prozent der Kaufsumme jährlich) sowie die Zinsen bei einer Fremdfinanzierung sind steuerlich abzugsfähig. Da die Appartements möbliert sind, kann auch das bewegliche Inventar steuerlich über 10 Jahre abgeschrieben werden. Nach Ablauf der zehnjährigen Spekulationsfrist ist der Gewinn aus dem Verkauf steuerfrei.

  • Sehr geringes Zusatzkostenrisiko: Auch hier haftet der Vermieter für Mängel, die aber aufgrund der fünfjährigen Gewährleistungsfrist des Bauträgers zu keinen finanziellen Belastungen beim Investor führen.

  • Geringer Verwaltungsaufwand: Der Verwaltungsaufwand ist deutlich geringer als bei regulären Wohnimmobilien, da die Verwaltung der Appartements vom Betreiber durchgeführt wird. Konkret bedeutet das: keine Mietersuche, keine Weiterberechnung der Nebenkosten an den Mieter, keine Organisation von Reparaturen. Sie müssen sich um nichts kümmern und erhalten die monatliche Miete pünktlich auf Ihr Konto.

  • Absicherung für die ganze Familie: Ein nicht monetärer Vorteil besteht in dem vorrangigen Belegungsrecht des Anlegers. Er oder seine Familienangehörigen können bei Bedarf selbst in das Appartement einziehen. Die eigenen Unterhaltskosten sind dann mit der weiterhin vom Betreiber gezahlten Miete verrechenbar.

  • Attraktive Mietrendite: Die Renditen durch Mietennahmen nach Kosten betragen meist zwischen 3,5% und 6,0%. Zwar lassen sich mit Eigentumswohnungen und Häusern noch höhere Renditen erzielen, jedoch ist der Verwaltungsaufwand dabei deutlich größer.

  • Wertsteigerungen der Immobilie: Ähnlich wie andere Immobilienformen, legen auch die Appartements jährlich im Wert zu. Aufgrund der speziellen Nutzung und anderer Faktoren können die Wertsteigerungen jedoch vom Gesamtmarkt abweichen.

  • Staatliche Förderung: Pflegeeinrichtungen, Hospize, Behindertenwohnheime und psychiatrische Einrichtungen werden staatlich gefördert. Bei Leerstand der Pflegeimmobilie oder Zahlungsunfähigkeit des Bewohners beteiligt sich der Staat an der Miete. Die Förderung kommt dem Betreiber zugute und dieser hat somit ein sehr geringes Insolvenzrisiko.

// Vorteile

Vorteile eines Investments in Pflegeimmobilien

  • Lage: Wie bei anderen Immobilien auch ist die Lage des Pflege- bzw. Altersheims für eine vorteilhafte Investition in Pflegeimmobilien entscheidend. Es ist darauf zu achten, ob in der jeweiligen Region tatsächlich eine Unterdeckung besteht.

  • Größe des Pflegeheims: Die Größe des Pflegeheims sollte einen wirtschaftlichen Geschäfts­betrieb ermöglichen. Zu große Häuser haben ein höheres Risiko für Überkapazitäten, zu kleine Häuser könnten nicht rentabel genug sein. Als optimal sehen Fachleute eine Größe von 70 bis 120 Appartements pro Pflegeheim an.

  • Bauträger: Nicht jeder Bauträger verfügt über Erfahrungen hinsichtlich der speziellen Anforderungen zur Barrierefreiheit und des altersgerechten Bauens für Pflegeimmobilien. Referenzen des Bauträgers sollten geprüft werden.

  • Betreiber: Es besteht grundsätzlich (auch wenn ein extrem Geringes) das Risiko einer Insolvenz des Heimbetreibers. In derartigen Fällen muss der Anleger aufgrund von Leerstand Mietausfälle verkraften bis ein neuer Betreiber die Einrichtung übernimmt. Es soll darauf geachtet werden, dass der Heimbetreiber schon langfristig erfolgreich am Markt etabliert ist. Als sicherer gelten überregionale gemeinnützige Betreiber mit öffentlich-rechtlichen Gesellschaftern. Bei privaten Heimbetreibern steht hingegen die Gewinnerzielungs­absicht im Vordergrund.

  • Standortveränderungen: Auch bei sorgfältiger Analyse besteht längerfristig immer die Gefahr, dass der Standort der Pflegeimmobilie unattraktiver wird, z.B. durch verschlechterte Infrastruktur oder Sozialstruktur.

  • Rendite: Renditeprognosen werden häufig „schön gerechnet“. Vor einer Zusammenarbeit mit einem Anbieter sollten die Prämissen und enthaltenen Angaben der Pflegeimmobilie daher sorgfältig geprüft werden.

  • Zinsänderungsrisiko: Wie bei jeder Immobilie besteht auch bei Pflegeimmobilien bei einer Kreditfinanzierung des Investments nach Ablauf der Zinsbindungsfrist das Risiko, dass die Verlängerung des Kredits zu einem höheren Zinssatz erfolgt. Auch wenn in absehbarer Zeit keine großen Zinssteigerungen zu erwarten sind, ist dieses Risiko insbesondere beim aktuellen Niedrigzinsniveau nicht zu vernachlässigen.

  • Instandhaltung: Zwar sind viele Schäden durch Versicherungen abgedeckt, dennoch können aufgrund von Verschleiß Reparaturen notwendig sein. Um das Risiko einer großen Einmalzahlung zu minimieren, wird vom Verwalter vom Teil der Mieteinnahmen eine Rückstellung gebildet. Dies schmälert jedoch die Mietrendite und muss bei der Kalkulation beachtet werden.

// Risiken

Risiken einer Kapitalanlage in Pflegeimmobilien

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// Bilanz

Fazit und unsere Meinung

Ein Immobilien-Investment in Pflegeimmobilien bzw. Pflegeappartements ist insbesondere zum langfristigen Kapitalaufbau sinnvoll. Zur Erfüllung kurzfristiger Gewinnmaximierungsabsichten eignen sich andere Anlageformen (z.B. Fix & Flip) jedoch besser. Vor der Investition sollten Ihre Ziele, Chancen und Risiken sorgfältig abgewogen werden. Wir stehen Ihnen dabei als unabhängiger Berater zur Seite.

Die Mieteinnahmen und Gewinne aus Verkäufen innerhalb von 10 Jahren unterliegen der Steuerpflicht. Nach 10 Jahren Spekulationsfrist ist der Verkaufsgewinn steuerfrei.

// Entspannt in die Zukunft blicken

 

In Kooperation mit renommierten Versicherungskonzernen


In Zusammenarbeit mit vielen namhaften Versicherungsgesellschaften bieten wir unseren Kunden attraktive Sonderkonditionen für Pflegeversicherungen an. 

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// beliebte Anlageform
 
Weiter steigende Nachfrage nach seniorengerechtem Wohnraum

Ein Objekt mit 80 - 120 Appartements ist in der Regel innerhalb von 3 - 5 Monaten ausverkauft

Bestandsobjekte sind am öffentlichen Markt sehr schwierig zu finden und werden meist direkt unter den Eigentümern gehandelt

Preisentwicklung der letzten 10 Jahre

Veränderung in % gegenüber dem Vorjahr

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Quelle: Wüstenrot Bausparkasse

Kaufpreis 2011: 110.000 €

Kaufpreis 2021: 178.000 €

Mieteinnahmen p.a.: 5.280 €

Mieteinnahmen p.a.: 6.120 €

// Strategie und Anlageziel
 
Eignet sich eine Investition in Pflegeimmobilien für mich?

Die Investition ist geeignet wenn ich... 

Die Investition ist nicht geeignet wenn ich... 

langfristig gesicherte Mieterträge (staatlich refinanziert) haben möchte. Sogar bei Leerstand.

mein Kapital langfristig rentabel anlegen möchte, ohne zu spekulieren.

keinen Aufwand bei der Vermietung wünsche (Besichtigungstermine, Abrechnungen).

keine Kosten und Aufwand für Renovierungen oder Modernisierungen haben will.

höchste Bauqualität und modernste Ausstattung bevorzuge.

mir eine professionelle Standortanalyse wichtig ist.

sehr hohe ​Mietrenditen erwarte und dafür das Risiko des Leerstands oder Mietnomaden tragen möchte. 

Gewinne durch kurzfristigen Wiederverkauf erwirtschaften möchte (z.B. Fix & Flip)

eine günstige Immobilie in einem schlechten Zustand erwerben und diese dann aufwerten möchte.

kein Eigenkapital einsetzen kann oder will. 

// Wussten Sie schon?
 
Warum sich unsere Kunden für Pflegeimmobilien entscheiden ...

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// Durchdachtes Konzept
 
Immobilie ohne Stress und Aufwand
In Zusammenarbeit mit...