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Neubau
74 Betreute Wohnungen

72510 Stetten
(Baden-Württemberg)
- genaue Adresse auf Anfrage -

Projektart

Fläche

Kaufpreis

Provision

Kaufpreis/m²

Mieteinnahmen mtl.

Mietrendite

Neubau (Bauphase)

70,87 m² - 93,54 m²

363.426€ – 479.682€

nein

4.922€ - 4.972€

1.059,99€ - 1.399,07€

3,50%

noch weniger als 30 Einheiten verfügbar

// Kurzbeschreibung

Das Seniorenzentrum in Stetten

Der für Seniorinnen und Senioren auf Basis des „Viertel4 Konzepts“ der Servicehaus Sonnenhalde GmbH geplante Wohnpark wird mit 74 Traumhaus-Wohnungen auf einem Areal von insgesamt 10.844 m2 errichtet. Der bereits im Bau befindliche Komplex besteht aus vier nahezu gleich geschnittenen Flachdach-Gebäuden, die um ein viergeschossiges, bereits bestehendes Haupthaus mit Satteldach gruppiert werden. Der Gebäudeentwurf sieht ein Erdgeschoss und eine erste und zweite Etage vor. In allen Häusern befinden sich im Erdgeschoss für die Tagespflege diverse Ruhe- und Therapieräume. In Haus drei ist im Erdgeschoss zudem ein Pflegebad integriert. Ein offen gehaltener Aufenthaltsbereich, für z.B. das Einnehmen von Mahlzeiten in Gesellschaft, erhöht das Wohlbefinden und fördert das Gemeinschaftsgefühl für alle Bewohner. Büros für die Verwaltung des neuen Quartiers, diverse Versorgungseinheiten in Form von Lagerräumen und auch die Heizungs- und Elektrotechnik sind ebenfalls hier berücksichtigt. Die Sanitäranlagen im Gemeinschaftsbereich können mit dem Rollstuhl aufgesucht werden. Wenn das Wetter mitspielt, kann man es sich vor jedem der Häuser auf einer groß angelegten Terrasse zum Innenhof gut gehen lassen. Von einem Gebäude ins nächste gelangt man barrierefrei über ganzflächig verglaste Korridore. Flure, Verkehrswege und Gemeinschaftsräume der Tagespflege geben mit beidseitig durchgehenden Handläufen sicheres Geleit. Etage eins und zwei werden mit dem Aufzug oder über das Treppenhaus erreicht. Ein für alle ideal gelegener Treffpunkt im Innenhof lädt mit Bänken und viel Grün zum Frischluft schnuppern ein. Ausreichend Parkraum findet man mit dem Auto von der Albstraße kommend zwischen Haupthaus und Haus 1, wie auch bei Haus 4 an der Schwenninger Straße.

Die 74 Einheiten setzen sich zusammen aus sechs großzügig gestalteten Zwei- und 68 Einzimmer-Wohnungen, die ausschließlich in den oberen beiden Etagen angesiedelt sind. Die Wohnungen variieren zwischen ca. 71 m² und 95 m² und verfügen über ein barrierefreies Bad mit Schiebetür. In den bodentiefen Duschkabinen sind flexible Handbrausen, an allen Waschtischen im Haus Einhebelmischbatterien installiert. Ein Teil der Einzimmer-Wohnungen ist komplett rollstuhlgerecht konzipiert. Haus zwei hält ausschließlich Wohnungen mit Einzelzimmern vor, von denen vier komplett Rollstuhl geeignet sind.

Über die Gemeinschaftsflächen der Einrichtung hinaus, wird auch die im Haupthaus befindliche Zentralküche anteilig jeder Einheit zugerechnet. Für optimale Lichtverhältnisse sorgen elektrisch betriebene Rollläden vor den Fenstern. Decken und Wände in neutralem Weiß gestrichen hellen die Wohnungen auf. Eine aufs Interieur abgestimmte Mustertapete als Kontrastwand verleiht dem Ganzen eine warme Note. TV- und Telefon-Anschlüsse gehören zum Standard. Vor unerwünschtem Besuch bewahrt eine Gegensprechanlage an der Wohnungstür. Die adäquate Möblierung der Wohnungen sowie der Einbau von Küchenzeilen obliegt dem Betreiber und ist nicht Gegenstand beim Kauf einer Einheit.

// Zusammengefasst

Die Highlights auf einen Blick

Sehr geringe laufende Kosten für Verwaltung und Instandhaltung in Höhe von nur 38€ pro Monat. Keine weiteren Nebenkosten

Der Betreiber und Hausverwaltung übernehmen alle Vermietungsaufgaben. Sie haben dauerhaft keinen Aufwand mit der Immobilie

Die Nebenkosten in Höhe von 7% des Kaufpreises müssen Sie mindestens selbst einbringen. Der Rest kann finanziert werden

Die Immobilie zahlt sich durch Mieteinnahmen nach 28,6 Jahren ab (entspricht bis zu 3,50% Mietrendite)

Der demografische Wandel sorgt für steigende Nachfrage und Preise für seniorengerechten Wohnraum

Es besteht bereits ein Mietvertrag über mindestens 25 Jahre mit einem renommierten und bonitätsstarken Pflegeheimbetreiber

// Gut durchdachtes Konzept
 
100% Immobilie - 0% Aufwand

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1

Bewohner zahlt Heimkosten an den Betreiber

Die Heimkosten sind durch die Kranken- und Pflegekassen, die Angehörigen und im Notfall sogar durch den Staat gesichert.

 

Ein erfahrener Betreiber kümmert sich um die Belegung.

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2

Betreiber zahlt Pacht und Nebenkosten

 

Auch bei Leerstand einzelner Apartments erhält die Eigentümergemeinschaft die Gesamtpacht.

 

Betriebskosten wie Heizung, Strom, etc. werden vom Betreiber der Einrichtung bezahlt.

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3

Hausverwaltung übernimmt komplette Administration

Alle Aufgaben einer Eigentümergemeinschaft - von

der Zahlungskontrolle über den Jahresabschluss bis zur technischen Betreuung der Immobilie - übernimmt eine professionelle Hausverwaltung.

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4

Sie erhalten die Miete

Der jeweilige Ertrag wird monatlich an die Immobilienbesitzer überwiesen.

Sicher, bequem und unkompliziert.

 

So einfach kann durchdachte Kapitalanlage sein.

Investition in Pflegeimmobilien (3:22 Min.)

// Einige Beispielobjekte

Appartements im Verkauf

// Überblick
 
Objektdaten

Baubeginn

Juli 2021

Fertigstellung

September 2022

Einheiten im Objekt

74 Betreute Wohnungen

Kaufpreiszahlung

Auszahlungsplan nach Baufortschritt

Größen

70,8 m² - 93,5  m²

(inkl. Anteil an Gemeinschaftsfläche)

Kaufpreise

von 363.426€ (70,8 m²

bis 479.682€ (83,2 m²)

Kaufpreis/

4.922€ - 4.972€

Erwerbsnebenkosten

5% Grunderwerbsteuer

ca. 2% Notar- und Vollzugskosten

Maklerprovision

nein

Betreiber

Servicehaus Sonnenhalde MSG GmbH
Keltenstraße 10

72829 Engstingen

Laufzeit Pachtvertrag

mindestens 25 Jahre, mit Verlängerungsoption

Mietanpassung

Indexierter Mietvertrag

(Staffelmiete)

Instandhaltungsrücklage

Jährlich 2,00 €/qm

Verwaltergebühr

Jährlich ca. 360,00 € inkl. MwSt. pro Einheit

Instandhaltung

Sämtliche Kosten für Wartungs- und Instandhaltungsarbeiten, bis auf Dach und Außenwand, obliegen dem Pächter/Betreiber

Nebenkosten

Die Verträge mit den Ver- und Entsorgern werden direkt vom Heimbetreiber abgeschlossen. Eine Nebenkostenabrechnung entfällt somit

Steuerliche Abschreibung

2% der Gebäudeherstellungskosten über 50 Jahre

Bevorzugtes Belegungsrecht

Besteht für alle Erwerber eines Plegeapartments des Seniorenzentrums Stetten sowie deren nächsten Familienangehörigen, in allen von der Servicehaus Sonnenhalde MSG GmbH betriebenen Einrichtungen, sowie in allen Einrichtungen der Betreiber für Senioren- und Pflegeheime, die sich Verbund Bevorzugtes Belegungsrecht PLUS angeschlossen haben

// Unsere Beratungsleistung

Beispiel: Kapitalanlagestrategie
(Beispielhaft | Kaufpreis: 200.000€ | Eigenkapital: 30.000€)

Der KfW-Zuschuss (18.000€) ist fast so hoch wie die Erwerbsnebenkosten

Der KfW Zuschuss in Höhe von 18.000 € ist in vielen Fällen höher als die Nebenkosten für ein Appartement (diese liegen bei 7% vom Kaufpreis).

Der Überschuss kann von Ihnen anschließend frei verwendet werden. Der KfW Zuschuss wird nach Bauabschluss und Abnahme von der KfW, ausgezahlt. Beispielsweise kann es auch zum Kauf eines weiteren Objekts genutzt werden.

Der Zuschuss wird pro Appartement ausgezahlt - mehrmaliger Erhalt ist möglich.

Nebenkosten
7%

KfW-

Zuschuss

Differenz

25.439 €

18.000 €

- 7.439 €

Was ist der KfW Zuschuss?

Investitionen in Pflegeeinrichtungen sind Geldanlagen, die unter gewissen Voraussetzungen von der KfW – der Kreditanstalt für Wiederaufbau – gefördert werden. Die größte nationale Förderbank der Welt unterstützt beispielsweise energieeffizientes Bauen.

 

Im Rahmen einer Finanzierung tragen die durch in Frankfurt an Main ansässige Bank erteilte Fördermittel dazu bei, energiepolitischen Zielen zu entsprechen und einen weitgehend klimaneutralen Gebäudebestand zu erreichen.

Das Kennzeichen des Förderkredits ist ein vergleichsweise niedriger KfW-Zinssatz, der innerhalb der ersten 10 oder 20 Jahre zu verbilligten Konditionen in Anspruch genommen werden kann. Die KfW Förderung kommt dem Käufer eines Appartements zugute, so sind je nach KfW Förderung Zuschüsse bis zu 33.750 € möglich.

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// Transparenz schafft Vertrauen
 
Weitere Rechnungen für Ihre Investition


Wir kalkulieren zur besseren Vergleichbarkeit aller Objekte immer mit einem fiktiven Kaufpreis in Höhe von 200.000€. Die Quadratmeter und Mieteinnahmen passen sich entsprechend an.

// Das zahlen Sie als Eigentümer
 
Laufende Kosten


(Beispielhaft | Kaufpreis: 200.000€
Entspricht: 40,6 Eigenkapital: 30.000€)

Das Appartement ist fest an einen Pflegeheimbetreiber vermietet. Die einzigen Nebenkosten sind die Gebühren für die Hausverwaltung sowie die Rücklage für das Dach und die Fassade. Es fallen keine Kosten wie z.B. für Renovierungen, neue Küche, Böden usw. an (Pflicht des Betreibers).

Mieteinnahmen (Kaltmiete)

583 €

Rücklage (für das Gebäude)

- 8 €

Hausverwaltung

- 30 €

Netto-Einnahmen

545 €

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Visualisierung des Objekts

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Visualisierung des Objekts

// Mieteinnahmen tilgen die Finanzierung
 
Vermögensaufbau


(Beispielhaft | Kaufpreis: 200.000€
Entspricht: 40,6 Eigenkapital: 30.000€)

Dieses Objekt kostet Sie 200.000€.
In diesem Beispiel rechnen wir mit 30.000€ Eigenkapitaleinsatz.

Wir kalkulieren mit einer Darlehenslaufzeit von 30 Jahren.

Mieteinnahmen mtl.

583 €

Finanzierung (1,25% Zins + 3% Tilgung)

- 652 €

Verwaltung und Rücklage

- 38 €

Cashflow (Im 1. Jahr, steigt mit Inflation)

- 106 €

Vermögensaufbau (Im 1. Jahr, durch Tilgung)

354 €

Mieteinnahmen nach 15 Jahren

ca. 729 €

Mieteinnahmen nach 30 Jahren

ca. 912 €

// Wertzuwachs und sinkende Restschuld
 
Wertentwicklung


(Beispielhaft | Kaufpreis: 200.000€
Entspricht: 40,6 Eigenkapital: 30.000€)

Aus 30.000€ Eigenkapital wurden in diesem Beispiel nach 30 Jahren 485.452€, dies entspricht einer Eigenkapitalrendite in Höhe von 9,72% pro Jahr.

Die unterstellte Wertentwicklung der Immobilie beträgt 3% p.a.

Die jährliche Mietanpassung beträgt 1,5%

Restschuld

Objektwert

Beginn

184.000 €

200.000 €

nach 10 Jahren

135.686 €

268.783 €

nach 20 Jahren

87.372 €

361.222 €

nach 30 Jahren

0 €

485.452 €

Steuer beim Verkauf (nach > 10 Jahren)

0 €

Netto-Auszahlung

485.452 €

Mieteinnahmen (in 30 Jahren)

ca. 912 €

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Visualisierung des Objekts

// Lage und Umgebung

Stetten: Eine kurze Standortanalyse

Sonnenuntergang Fachwerkhaus

Zahlen zum Standort

Einwohner (Stetten)
4.700

Durchschnittsalter
42,1 Jahre → 45,9 Jahre (2040)

Einwohner (30 km Umkreis)
423.200

Anteil ab 65 Jährige
15,8 % → 19,3 % (2040)

// Stetten

Entfernungen
(Luftlinie zur Stadtmitte)

Balingen
23 km

Biberach an der Riß
53 km

Reutlingen
42 km

Ravensburg
55 km

Villingen-Schwenningen
46 km

Freiburg im Breisgau
92 km

"Gewachsene Tradition und offen zu sein für Neues" - Stetten

Stetten a. k. M. ist verkehrsgünstig eingebettet zwischen den Wirtschaftsräumen Balingen / Albstadt und der Dreiländer-Region. Ärzte und Zahnärzte, ein Krankenhaus, Schulen, Kindergärten und Einkaufsmöglichkeiten sind alle gut zu erreichen und zeugen von einer gewachsenen Infrastruktur. Die schöne Donau befindet sich unmittelbar vor der Haustür, bis an den Bodensee benötigt man mit dem Auto nur eine Stunde Fahrtzeit. Überregional ist Stetten a. k. M. als Militärstandort mit dem im Nord-Westen des Ortes befindlichen Truppenübungsplatz Heuberg, sowie der Kaserne „Lager Heuberg“ und der „Alb-Kaserne“ ein Begriff.

Stetten a.k.M. ist per Schiene, Straße und dem Luftweg bestens zu erreichen: Die Regionalbahn hält am nur 4,3 Km entfernten DB-Bahnhof „Thiergarten“. Der nächste ICE-Halt ist 70 Km weiter in Plochingen. Aus Richtung Norden fährt man mit dem Auto über die B 312/ 313/ 32 Reutlingen / Gammertingen oder von der A 81 über die B 463 Balingen / Albstadt. Von Ulm kommend Ulm geht’s über die B 311 Riedlingen / Sigmaringen. Über Tuttlingen / Meßkirch ist man auf den Bundesstraßen B 311 / 313 unterwegs nach Stetten a. k. M. Wer den Flieger nutzten möchte, kann dies an den großen Drehkreuzen Stuttgart (ca. 73 Km entfernt), Friedrichshafen und Zürich oder dem Regionalflugplatz Mengen.


Stetten ist bis heute geprägt von Obst- und Weinbau, woraus sich mehrere kleinere Destillerien zur Produktion von lokalen Bränden, Geisten und Likören etablierten. Verstärkt in den Erntezeiten können Produkte direkt beim Erzeuger in Hofläden oder Straßenständen erworben werden. Auf Stettener Gebiet am Höhenweg Meersburg–Hagnau liegt das Weingut Aufricht, das vom Weinführer Gault-Millau die sehr gute Auszeichnung mit drei Weintrauben erhielt. Näher bei Hagnau liegt am Höhenweg der Auhof von Thomas Pfisterer, der Obst- und Weinbau nach Demeter-Richtlinien betreibt. Besonders in den Sommermonaten spielt auch der Tourismus eine wesentliche Rolle. Ferner haben Freiberufler und Dienstleister Stetten als Stand- und Wohnort gewählt.

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// Alle Qualitätskriterien im Griff

Erfolgsfaktor Betreiber

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Unter den Betreibern von Pflegeheimen gibt es sehr erfahrene Gesellschaften, welche in ganz Deutschland und Europa tätig sind, sowie viele kleinere regionale Betreiber. Die Qualität dieser Betreiber kann sich wesentlich auf den Erfolg Ihres Investments auswirken.

Unsere Partner legen außerordentlichen Wert auf die Beurteilung und Bewertung der Betreiber. Wir nehmen nur Objekte in die Vermarktung auf, die von renommierten nationalen oder internationalen Betreibern geführt werden. Diese zeichnen sich durch einen einwandfreien „Track-Record“ (guter Ruf), wirtschaftliche Stabilität, jahrelange Erfahrung und ein exzellentes Management aus.

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